國別報(bào)告 | 日本：泡沫時(shí)期的倉儲物流發(fā)展歷程與危機(jī)啟示（上篇）

發(fā)布時(shí)間：25-08-08　　來源：中國倉儲與配送協(xié)會

編寫：龔栗瑤（2023年畢業(yè)于日本，碩士研究生，精通日語，現(xiàn)任國際倉儲與物流聯(lián)盟品牌傳播項(xiàng)目主管）

校對：國際倉儲與物流聯(lián)盟副秘書長 周武秀

（溫馨提示：全文大約2400字，閱讀時(shí)長5分鐘）

一、泡沫階段：倉儲物流建設(shè)的迅速推進(jìn)

上世紀(jì)80年代末，日本經(jīng)濟(jì)正處于泡沫高峰期，倉儲物流行業(yè)也同步發(fā)展。在房地產(chǎn)、股市與土地價(jià)格普遍上漲的背景下，倉儲用地吸引了大量資本流入，加之政策扶持和信貸寬松，共同推動了行業(yè)發(fā)展。

1986年至1990年間，日本央行將貼現(xiàn)率從約5.5%一路下調(diào)至2.5%，貨幣供應(yīng)（M2+定期存款，即流通中的現(xiàn)金加銀行儲蓄）年增率保持在約10%，資金大量流向不動產(chǎn)和物流用地，在持續(xù)寬松的信貸環(huán)境下，大量銀行貸款推高了資產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)一步刺激了土地和倉儲用地的過度開發(fā)。

此時(shí)，代表日本股市走勢的“日經(jīng)指數(shù)”（日經(jīng)225指數(shù)）從1980年的約6,800點(diǎn)一路上漲至1989年底的近39,000點(diǎn)，反映了泡沫經(jīng)濟(jì)期間資本市場的快速上升趨勢。東京等六大城市的商業(yè)用地價(jià)格在1985年至1990年間累計(jì)上漲超過300%，工業(yè)用地漲幅也超過160%。倉儲地產(chǎn)因其“低門檻、高杠桿”的特性，成為金融資本競相追逐的熱點(diǎn)。

圖1  1989年12月29日，日經(jīng)指數(shù)收盤報(bào)38,915點(diǎn)，盤中最高觸及39,016點(diǎn)，達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期的最高峰

1985至1987年間，東京部分核心商業(yè)地段地價(jià)年漲幅最高達(dá)到122%，年均漲幅超過40%。大阪、橫濱等地的工業(yè)與物流用地也同步飆升，其中大阪1986年商業(yè)地價(jià)漲幅接近35%。在市場普遍樂觀預(yù)期下，倉儲項(xiàng)目數(shù)量迅速增加，灣岸、港口和高速路口等交通節(jié)點(diǎn)成為布局的重點(diǎn)。

為推動倉儲設(shè)施的發(fā)展，日本政府啟動了“第四次倉儲設(shè)施五年建設(shè)規(guī)劃”，通過財(cái)政貸款、利率補(bǔ)貼、稅收減免等方式予以支持。審批程序相對寬松，吸引了大量非物流業(yè)資本涌入，東京灣岸和京濱工業(yè)帶成為重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。

圖2  1980年東京城市景觀航拍圖，展現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)背景下城市土地密集開發(fā)的特征

然而，隨著項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增加，市場實(shí)際需求未能同步跟上，倉儲設(shè)施逐漸從運(yùn)營性資產(chǎn)淪為投機(jī)標(biāo)的。一些項(xiàng)目缺乏明確的運(yùn)營定位，更多地被當(dāng)作資產(chǎn)持有的工具，而非用于實(shí)際租賃和運(yùn)營。大量缺乏配套、功能單一的“空殼倉庫”（即僅為持有資產(chǎn)而建，缺乏實(shí)際運(yùn)營條件的倉庫）利用率極低，最終在泡沫破裂后引發(fā)“空倉化”問題。

二、調(diào)整階段：泡沫破裂與系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)

進(jìn)入90年代初，日本泡沫經(jīng)濟(jì)最終破裂。1990年，日經(jīng)指數(shù)從近39,000點(diǎn)迅速崩跌至21,000點(diǎn)左右，土地價(jià)格也大幅回落，呈現(xiàn)明顯下降趨勢。這場金融沖擊標(biāo)志著“失去的十年”的開端：從1991年至1999年，日本GDP年均增長率介于0.5%至1.5%之間，遠(yuǎn)低于1980年代的4%以上，并伴隨著不良貸款激增和企業(yè)重組潮。

企業(yè)投資明顯下滑，就業(yè)形勢惡化。1990年，企業(yè)投資占GDP比重為約20%；到1998年已降至約16%。與美國等主要經(jīng)濟(jì)體相比，日本的資本開支持續(xù)低迷。1991至1994年間，凈就業(yè)增長率為-0.5%，企業(yè)破產(chǎn)與裁員情況加劇。1994年起，“冰河期世代”畢業(yè)生長期找不到穩(wěn)定工作，這對他們的職業(yè)發(fā)展造成了深遠(yuǎn)影響。

物流倉儲領(lǐng)域同樣面臨挑戰(zhàn)——“空倉”現(xiàn)象較為普遍，倉儲設(shè)施閑置比例上升，回報(bào)預(yù)期下降，投資方面臨的壓力增大。銀行體系的不良資產(chǎn)有所積累，房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)較大幅度下滑。倉儲開發(fā)節(jié)奏明顯放緩，行業(yè)步入調(diào)整期。與此同時(shí)，物流設(shè)施的新建和運(yùn)營預(yù)算普遍收緊，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入相對平緩的調(diào)整階段。

表1  日本商業(yè)地價(jià)顯著下降（1985–1999）

商業(yè)用地價(jià)格從泡沫高點(diǎn)開始呈現(xiàn)較大幅度的回落，倉儲投資活動也相應(yīng)放緩

來源：ResearchGate，《Policy Responses to the Post-Bubble Adjustments》

三、政府的措施與市場應(yīng)對

面對泡沫崩盤帶來的沖擊，日本政府和市場開始積極應(yīng)對。政府一方面著手調(diào)控以穩(wěn)定市場，另一方面對金融和房地產(chǎn)體系展開大規(guī)模救助，力圖穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)形勢。

首先在宏觀調(diào)控方面，自1990年起政府逐步限制房地產(chǎn)貸款，1992年出臺土地價(jià)值稅以遏制土地投機(jī)。盡管如此，政策實(shí)施時(shí)間較晚，資產(chǎn)價(jià)格仍持續(xù)下跌，整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢。

日本銀行自1991年起持續(xù)下調(diào)政策利率，從約6%逐步降至1995年的0.5%，受流動性陷阱影響，貨幣寬松政策未能有效刺激信貸和投資。

表2 1990–2000年間，日本銀行持續(xù)下調(diào)政策利率，1999年正式進(jìn)入零利率政策時(shí)代（ZIRP）

來源：ResearchGate，《Bank of Japan’s Official Interest Rates》

與此同時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)集中顯現(xiàn)。自1992年起，不良貸款比率持續(xù)上升，個(gè)別大型金融機(jī)構(gòu)的不良貸款比率高達(dá)12%以上。1997至1998年間，山一證券、北海道拓殖銀行與日本長期信用銀行等接連破產(chǎn)，金融體系面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

政府自1995年起推出一系列應(yīng)對措施，包括全面存款保障機(jī)制、金融穩(wěn)定法案、銀行資本注資計(jì)劃等。1998年起，日本政府累計(jì)注資超過12萬億日元用于接管、重組問題金融機(jī)構(gòu)，并設(shè)立專門機(jī)構(gòu)處置不良貸款。

財(cái)政方面，為對沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)，政府大力推進(jìn)公共工程刺激計(jì)劃。1998年，公共工程支出占一般會計(jì)支出的比重超過三分之一。1991至2000年間，累計(jì)財(cái)政刺激金額超過100萬億日元。

為進(jìn)一步改善市場流動性，日本銀行自1999年起實(shí)施零利率政策，2001年進(jìn)一步推行量化寬松（QE），通過購買國債向市場注入流動性。與此同時(shí)，政府推動結(jié)構(gòu)性改革，包括優(yōu)化財(cái)政撥款機(jī)制、提升物流與資本流通效率、放寬市場準(zhǔn)入門檻、扶持中小企業(yè)，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。

在倉儲物流領(lǐng)域，這些結(jié)構(gòu)性改革初步推動了行業(yè)轉(zhuǎn)型。政府鼓勵(lì)企業(yè)整合閑置倉庫資源，試點(diǎn)建設(shè)配送中心，將空置資產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)化為服務(wù)終端消費(fèi)的物流節(jié)點(diǎn)。同時(shí)，鼓勵(lì)第三方物流（3PL）體系發(fā)展，推動傳統(tǒng)倉儲從資產(chǎn)導(dǎo)向逐步轉(zhuǎn)向以運(yùn)營效率和服務(wù)能力為重的模式。

盡管這些變化初期影響有限，但為2000年代后期倉儲設(shè)施的現(xiàn)代化升級，以及后續(xù)“多功能集成+自動化”發(fā)展提供了重要支撐。

四、對中國倉儲物流發(fā)展的借鑒意義

日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，倉儲物流的快速增長及其后續(xù)的調(diào)整教訓(xùn)，對中國當(dāng)前及未來的倉儲物流發(fā)展具有重要啟示。首先，信貸政策與市場監(jiān)管需協(xié)同發(fā)力，避免因過度寬松引發(fā)資產(chǎn)泡沫。其次，應(yīng)科學(xué)評估倉儲需求，防止因項(xiàng)目缺乏評估導(dǎo)致資源浪費(fèi)和產(chǎn)能過剩。此外，應(yīng)完善退出機(jī)制與資產(chǎn)處置體系，及時(shí)清理低效、閑置倉儲資產(chǎn)，防止“空倉危機(jī)”蔓延，為中國倉儲物流的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參考資料

1.日本國土交通?。∕LIT Japan）.《運(yùn)輸白皮書 1990》及《第四次倉儲設(shè)施五年建設(shè)規(guī)劃》相關(guān)資料。

2.日本不動產(chǎn)研究所（Japan Real Estate Institute）.《城市地價(jià)指數(shù)，1985–1999年》。

3.CBRE Japan. Japan Logistics Market Report: Retrospective and Outlook, 2021.

4.Christopher Kent and Philip Lowe .The Asset Price Bubble and Monetary Policy, 2019.